Ist eine Hausverwaltung Pflicht in Österreich?

Die meisten WEG-Objekte werden von Hausverwaltungen verwaltet. Aber ist eine Hausverwaltung Pflicht in Österreich? Die Antwort ist: Nein, es gibt keine gesetzliche Pflicht, einen externen Verwalter zu bestellen. In diesem Artikel klären wir die wichtigsten Fragen rund um die Verwaltungspflicht und räumen mit häufigen Mythen auf.

1. Gibt es eine gesetzliche Verpflichtung zur externen Hausverwaltung?

In Österreich regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002), ob eine Verwaltung einer Liegenschaft notwendig ist. Grundsätzlich gilt:

• Wurde in einem Mehrparteienhaus Wohnungseigentum begründet (also wenn mehrere Parteien Anteile an einer Liegenschaft besitzen), muss eine ordnungsgemäße Verwaltung der Liegenschaft sichergestellt werden.
• Gemäß § 20 WEG 2002 ist eine Regelung der Verwaltung verpflichtend, wenn es mehr als zwei Eigentümer gibt.
• Es besteht aber keine Pflicht, einen externen Verwalter zu bestellen. Die Eigentümer können die Verwaltung auch selbst übernehmen und die Aufgaben unter sich aufteilen.

Also: In WEG Objekten muss zwar eine ordentliche Verwaltung sichergestellt werden. Die Verwaltung kann aber nicht nur durch eine externe, gewerbliche Hausverwaltung, sondern auch durch die Eigentümergemeinschaft selbst erfolgen (Selbstverwaltung), sofern diese sich darauf einigt. Eine externe Hausverwaltung ist in Österreich also nicht Pflicht.

2. Welche Konsequenzen hat eine fehlende Verwaltung?

Jede WEG, ob 4 oder 100 Objekte, sollte sich um eine ordentliche Verwaltung kümmern. Das Fehlen von Verwaltungsregelungen kann nämlich negative Folgen haben:

• Haftungsrisiken: Fehlende Verwaltung kann dazu führen, dass wichtige Maßnahmen nicht durchgeführt werden (z. B. Instandhaltungen, Versicherungen). Das kann zu empfindlichen Haftungen der WEG führen.
• Schwierigkeiten in der Abrechnung: Ohne eine geregelte Verwaltung müssen Eigentümer selbst für die Buchhaltung sorgen. Ohne ordentliche Erfassung der Einnahmen und Ausgaben kann es schnell zu Streitigkeiten kommen.
• Gesetzliche Sanktionen: Eigentümergemeinschaften können sogar zur Bestellung einer Verwaltung gezwungen werden.

Um die ordnungsgemäße Verwaltung sicherzustellen, gibt es zwei Möglichkeiten: Die Bestellung einer externen Hausverwaltung und die Selbstverwaltung der eigenen Liegenschaft.

3. Wie findet man eine externe Hausverwaltung und welche Kosten sind damit verbunden?

Wenn sich eine WEG für eine gewerbliche Hausverwaltung entscheidet, gibt es verschiedene Wege, eine passende Verwaltung zu finden:

• Online-Plattformen und Verzeichnisse: Webseiten wie die WKO (Wirtschaftskammer Österreich) oder spezialisierte Portale listen Hausverwaltungen nach Region. Nähere Informationen finden Sie hier: Hausverwaltung finden
• Empfehlungen aus der Bekanntschaft oder von Nachbarn: Erfahrungen von Nachbarn oder anderen Eigentümergemeinschaften können bei der Wahl helfen.
• Direkte Anfragen bei Hausverwaltungen: Viele Verwaltungen bieten eine kostenlose Erstberatung an. Nutzen Sie diese Angebote und verschaffen Sie sich einen persönlichen Eindruck.

Die Kosten einer externen Hausverwaltung dürfen nicht unterschätzt werden. Sie sind im WEG nicht ausdrücklich geregelt. In der Praxis haben sich aber übliche Tarife etabliert.

Das genaue Honorar hängt unter anderem von der Größe der Immobilie, dem Leistungsumfang und der Region ab. Üblicherweise bewegen sich die Preise zwischen 25 und 35 Euro pro Einheit und Monat.

Normalerweise werden aber zusätzliche Leistungen wie Sanierungsmanagement gesondert verrechnet. Für Baumaßnahmen wird häufig ein Baumanagement-Honorar in Höhe von 5-10 % vereinbart. So bezahlt man als Eigentümergemeinschaft für eine Sanierung von 10.000 Euro schnell zusätzlich 500 oder mehr an die Hausverwaltung. Auch für die Übergabe von Unterlagen, Steuererklärungen etc. werden oft gesonderte Honorare vereinbart.

4. Selbstverwaltung als Alternative zur gewerblichen Hausverwaltung

Neben der externen Verwaltung ist auch eine Eigenverwaltung der Liegenschaft durch die WEG zulässig. Man nennt diese Form der Verwaltung Selbstverwaltung.

Diese Option eignet sich einerseits für kleinere WEGs, die häufig keine externe Verwaltung finden. Andererseits eignet sie sich auch für alle anderen WEGs, die das Heft selbst in die Hand nehmen möchten und ihre Liegenschaft effizient, transparent und kostensparend verwalten möchten.

a) Vorteile der Selbstverwaltung der WEG

Wenn die Wohnungseigentümer die Verwaltung selbst übernehmen, bietet das verschiedne Vorteile:

• Kostenersparnis: Zum einen fallen keine Verwaltungsgebühren an, wodurch sich eine WEG mit 5 Einheiten gut und gerne 2.000 Euro pro Jahr sparen kann. Selbstverwaltende WEG können oft auch bei Handwerkern und Dienstleistern günstigere Preise erzielen, indem sie mehr Angebote einholen als eine externe Hausverwaltung oder auf günstigere Anbieter (statt auf langjährige Partner der Hausverwaltung) setzen.
• Entscheidungsfreiheit und sofortige Handlungsfähigkeit: Bei einer Eigenverwaltung können Beschlüsse häufig schneller gefasst und Vorhaben rascher und effizienter umgesetzt werden. Die Wege sind kürzer und Entscheidungen können schneller herbeigeführt werden.
• Mehr Transparenz: Möchte man Informationen über Ausgaben, Einnahmen oder organisatorische Abläufe erhalten, ist das bei Hausverwaltungen oft nicht so einfach. Trotz der gesetzlichen Transparenzpflichten stoßen viele Eigentümer hier an ihre Grenzen. Wird die Verwaltung selbst übernommen, kann 100%ige Transparenz sichergestellt werden.

Allerdings erfordert die Selbstverwaltung ein gewisses Verständnis für Buchhaltung, Vertragswesen und Instandhaltungsorganisation. Speziell bei kleineren WEGs, in denen die Eigentümer ihre Objekte selbst bewohnen und keine allgemeinen Teile extern vermietet werden, ist eine Verwaltung aber auch für Laien gut machbar, wenn sich die handelnden Personen mit der Materie beschäftigen.

Nicht zuletzt können selbstverwaltende WEGs auch auf Tools und Unterstützungsleistungen zurückgreifen, die im Vergleich zu einer externen Hausverwaltung wesentlich kostengünstiger sind.

Unterstützung für selbstverwaltete WEG

Auch bei der Selbstverwaltung muss die WEG nicht sämtliche Angelegenheiten selbst übernehmen. Anstatt die gesamte Hausverwaltung extern übernehmen zu lassen, können Eigentümer bei der Selbstverwaltung aber auch nur im Einzelfall Unterstützung in Anspruch nehmen und/oder bestimmte Aufgaben auslagern, z.B.:

• Verwendung von Vorlagen und Mustern für die Einrichtung der Eigenverwaltung, Vorschreibunegn und die Einnahmen-Ausgaben Rechnung.
• Auslagerung von Versicherungsangelegenheiten an einen Versicherungsmakler
• Technische Beratung durch Facility-Management-Firmen
• Auslagerung von Rechtsberatung und steuerlichen Themen an Rechts- und Steuerberater

Für die Einrichtung der Selbstverwaltung ist normalerweise keine Beiziehung eines Rechtsanwalts notwendig. Das kann die Eigentümergemeinschaft ganz einfach selbst übernehmen. Notwendige Schritte sind unter anderem ein Mehrheitsbeschluss, entsprechende Vollmachten und die Eröffnung eines Betriebskosten- und Rücklagenkontos.

Besonders einfach ist die Einrichtung der Selbstverwaltung mit den Vorlagen auf unserer Selbstverwaltungsplattform an. Dort stellen wir verschiedene Ressourcen, Muster, Kontakte und Know-How zur Verfügung – und das zu einem Preis, der wesentlich unter den Kosten einer externen Hausverwaltung liegt.

5. Fazit: Ist eine Hausverwaltung in Österreich Pflicht?

• Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist in Mehrparteienhäusern mit mehr als zwei Eigentümern erforderlich, es muss jedoch nicht zwingend eine gewerbliche Hausverwaltung sein.
• Selbstverwaltung ist möglich, auch für Laien. Dabei kann auf unterstützende Tools wie unsere Selbstverwaltungsplattform zurückgegriffen werden.

Eigentümergemeinschaften sollten genau abwägen, ob eine professionelle Hausverwaltung sinnvoll ist oder ob eine interne Organisation praktikabel bleibt. Wer sich für die Selbstverwaltung entscheidet, kann auf digitale Tools und externe Dienstleistungen zur Unterstützung zurückgreifen.

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