Eigentümergemeinschaft ohne Verwaltung – Was tun?
Viele Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) in Österreich stehen vor der Frage: Was passiert, wenn es keine Hausverwaltung gibt? Ist eine Eigentümergemeinschaft ohne Verwaltung überhaupt möglich? Die Antwort: Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist in jedem Fall notwendig – allerdings muss sie nicht zwingend von einer externen Hausverwaltung übernommen werden.
In diesem Beitrag erfährst du, welche Pflichten eine WEG hat, was zu tun ist, wenn keine Hausverwaltung bestellt ist, und warum die Selbstverwaltung eine attraktive Alternative sein kann.
Ist eine Hausverwaltung in Österreich Pflicht?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002) schreibt vor, dass eine Eigentümergemeinschaft ordnungsgemäß verwaltet werden muss. Eine externe Hausverwaltung ist aber nicht zwingend erforderlich. Gerade bei kleineren Objekten ist die Selbstverwaltung eine oft attraktive Alternative.
Für größere WEGs mit vielen Eigentümern ist hingegen eine professionelle Hausverwaltung oft die sinnvollste Lösung, da die rechtliche und organisatorische Komplexität steigt. Doch in den letzten Jahren zeigt sich ein Trend: Immer mehr kleine WEGs finden keine Hausverwaltung oder sind mit den Leistungen unzufrieden. Dann stellt sich die Frage: Was passiert mit einer Eigentümergemeinschaft ohne Verwaltung?
Was passiert, wenn eine WEG keine Verwaltung hat?
Ganz ohne Verwaltung funktioniert eine WEG nicht. Ob fremd- oder selbstverwaltet: Irgendjemand muss sich um die Bezahlung von Steuern und Rechnungen kümmern, die Ansparung einer Rücklage kümmern usw.
Wenn eine WEG keine externe Hausverwaltung hat, müssen die Eigentümer selbst sicherstellen, dass die gesetzlichen Pflichten des WEG erfüllt werden. Das sind unter anderem:
- Die Erfassung der Einnahmen und Ausgaben (Buchhaltung), Einhebung der Betriebskosten und Bezahlung von Rechnungen.
- Die Organisation von Instandhaltungen und Reparaturen.
- Die Herbeiführung von Eigentümerbeschlüssen.
- Der Abschluss von Versicherungen.
Wenn die wichtigen Aufgaben der Verwaltung nicht ordentlich und professionell erfüllt werden, kann das zu rechtlichen und finanziellen Problemen für die WEG führen. Ohne geregelte Verwaltung besteht das Risiko von ungeplanten Kosten, Rechtsstreitigkeiten und auch von unnötigen und leicht vermeidbaren Haftungen gegenüber Dienstleistern oder anderen Personen.
Selbstverwaltung als Alternative zur externen Hausverwaltung
Die Verwaltung muss aber nicht zwingend von einer externen Hausverwaltung übernommen werden. In manchen Fällen ist die Selbstverwaltung durch die Eigentümer eine bessere Option, manchmal auch die einzige: Viele WEGs sind nämlich mit dem Problem konfrontiert, dass sie trotz Suche keine externe Hausverwaltung finden.
Deshalb übernehmen viele, vor allem kleine Eigentümergemeinschaften ihre Verwaltung selbst. Das bietet auch gewisse Vorteile gegenüber einer externen Verwaltung:
1. Kostenersparnis
Externe Hausverwaltungen verlangen jährliche Verwaltungsgebühren. Diese entfallen bei der Selbstverwaltung. Dadurch können jährlich schnell mehrere Tausend Euro eingespart werden.
2. Mehr Kontrolle und Transparenz
Die Eigentümer haben direkten Einblick in Finanzen, Verträge und Entscheidungen. Es gibt keine Abhängigkeit von einer externen Hausverwaltung, die oft wenig Transparenz bietet.
3. Schnellere Entscheidungen
Ohne externe Verwaltung können Beschlüsse rascher getroffen und Maßnahmen schneller umgesetzt werden.
4. Flexible Dienstleisterwahl
Viele Hausverwaltungen arbeiten mit festen Handwerkern und Dienstleistern zusammen, die nicht immer die günstigste Wahl sind. In der Selbstverwaltung können Angebote individuell eingeholt werden.
Wie funktioniert die Selbstverwaltung einer WEG?
Eine erfolgreiche Selbstverwaltung erfordert vor allem in der Anfangsphase eine gute Organisation und eine klare Verteilung der Zuständigkeiten. Hat sich die Verwaltung erste einmal eingespielt, verursachen die Aufgaben keinen großen Aufwand mehr.
Move-Up hat sich darauf spezialisiert, WEGs den Start in die Selbstverwaltung möglichst einfach zu machen. Über unsere Selbstverwaltungsplattform stellen wir zahlreiche Vorlagen, Tools und Schritt-für-Schritt Anleitungen zur Verfügung, mit denen die Selbstverwaltung schnell und professionell eingerichtet werden kann – und das zu einem Preis, der wesentlich unter den Kosten einer externen Hausverwaltung liegt.
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Viele weitere Informationen rund um die Einrichtung der Selbstverwaltung und die Umsetzung der laufenden Agenden finden Sie in unserem kostenlosen Selbstverwaltungs-Leitfaden.
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Fazit: Eigentümergemeinschaft ohne Verwaltung muss selbst verwaltet werden
Eine Eigentümergemeinschaft ohne geordnete Verwaltung ist nicht empfehlenswert, da eine ordnungsgemäße Verwaltung auch für verwalterlose WEG gesetzlich vorgeschrieben ist. Allerdings muss die Verwaltung nicht zwingend durch eine externe Hausverwaltung erfolgen. Gerade kleine WEGs können mit der richtigen Organisation und den passenden Hilfsmitteln die Verwaltung selbst übernehmen – und dadurch Kosten sparen, mehr Kontrolle haben und effizienter arbeiten.
