WEG Selbstverwaltung in Österreich: So funktioniert’s

Die meisten Häuser und WEG-Objekte werden von gewerblichen Hausverwaltungen verwaltet. Neben dieser traditionellen Fremdverwaltung besteht auch die Möglichkeit der WEG Selbstverwaltung. Die Selbstverwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist eine interessante Möglichkeit für Eigentümer, die Kontrolle über ihre Immobilie zu behalten, die Qualität der Verwaltung zu steigern und gleichzeitig Kosten zu sparen.

In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, wie eine Selbstverwaltung organisiert sein muss und welche Vor- und Nachteile sie mit sich bringt.

Zulässigkeit der Selbstverwaltung

Viele glauben, dass ein WEG-Objekt von einer gewerblichen Hausverwaltung (fremd)verwaltet werden muss. Doch das ist nicht der Fall. Die Selbstverwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist eine zulässige und im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sogar ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit der Verwaltung und damit eine attraktive Alternative zur Beauftragung einer externen Hausverwaltung.

Vorteile der Selbstverwaltung

Die Selbstverwaltung einer WEG bietet mehrere Vorteile:

• Kostenersparnis: Durch den Verzicht auf externe Verwalter kann ein wesentlicher Teil der Verwaltungskosten eingespart werden. Häufig verrechnen externe Hausverwaltungen neben einem pauschalen monatlichen Entgelt auch eine Provision für Baumanagement. Dieses Honorar liegt oft zwischen 5 und 10% der Baukosten im Falle der Abwicklung von größeren Baumaßnahmen.
• Direkte Kontrolle: Die Eigentümer haben direkten Einfluss auf Entscheidungen und können schneller auf Probleme reagieren.
• Transparenz: Finanzielle und organisatorische Abläufe von externen Hausverwaltungen sind für die Eigentümer nicht immer nachvollziehbar und transparent, auch wenn ihnen eigentlich ein gesetzlicher Anspruch darauf zusteht. Im Rahmen der Selbstverwaltung kann maximale Transparenz für alle Eigentümer sichergestellt werden.

Organisation der Selbstverwaltung

Eine Eigentümergemeinschaft wird in der Regel durch die Mehrheit vertreten. Gibt es eine externe Hausverwaltung, handelt diese im Rahmen einer Vollmacht der Eigentümer. Gibt es keine externe Hausverwaltung, bedarf es entweder für jede Handlung der Eigentümergemeinschaft eines Mehrheitsbeschlusses (was nicht praktikabel ist), oder es bedarf einer Aufteilung der Agenden mit entsprechender Bevollmächtigung durch die Mehrheit.

Die Selbstverwaltung einer WEG erfordert also eine klare Struktur und gut definierte Verantwortlichkeiten. Nur so kann sichergestellt werden, dass einerseits alle gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden (zB steuerliche Themen), und nicht über jeden Austausch einer Glühbirne unter den Eigentümern diskutiert wird.

Damit eine Selbstverwaltung funktioniert, müssen die Agenden unter den Eigentümern aufgeteilt werden. Es kann einer der Eigentümer die wesentlichen Agenden übernehmen, sie können aber auch geteilt werden. Die Eigentümer sollten sich folgende Fragen stellen:

• Wer führt das Betriebskosten- und Rücklagenkonto?
• Wer beauftragt laufende Wartungs- und Reperaturarbeiten?
• Wer erstellt Vorschreibungen und überwacht die Zahlungen?
• Wer übernimmt die Korrespondenz mit Behörden und dem Finanzamt, erstellt Steuererklärungen etc?
• Wer übernimmt den Abschluss von Verträgen zum Schutz der WEG (Versicherungen, Winterdienst etc)?
• Welche weiteren Agenden gilt es zu verteilen?

Wesentliche Schritte zur WEG Selbstverwaltung in Österreich

Damit eine WEG sich selbst verwalten kann, sind einige Schritte notwendig:

• Kündigung der externen Hausverwaltung, sofern es eine gibt.
• Mehrheitsbeschluss über die Eigenverwaltung
• Aufteilung der Agenden unter den Eigentümern
• Eröffnung des Betriebskosten- und Rücklagenkontos
• gegebenenfalls Übernahme der Verwaltung von der bisherigen Hausverwaltung

Es empfiehlt sich, eine Eigentümerversammlung abzuhalten, um diese wesentlichen Eckpunkte zu besprechen.

Herausforderungen bei der WEG Selbstverwaltung

Die WEG Selbstverwaltung bringt eine Reihe von Vorteilen mit sich. Allerdings sehen sich Eigentümer vor allem bei der Implementierung der Selbstverwaltung häufig mit einigen Herausforderungen konfrontiert:

• Zeitaufwand: Die Verwaltung einer WEG erfordert Zeit und Engagement von den Eigentümern – zumindest jenen, die die Agenden übernehmen.
• Kontoeröffnung: Nur ausgewählte Banken bieten eine Kontoführung für selbstverwaltende Eigentümergemeinschaften an. Die Suche nach der richtigen Bank kann einige Zeit in Anspruch nehmen. Bei unseren Partnerbanken können Sie im Handumdrehen Ihre WEG-Konten anlegen. Kontaktieren Sie uns für nähere Informationen.
• Vertragliche Regelungen: Um Konfliktpotential vorzubeugen, ist eine klare vertragliche Regelung der Organisation notwendig.
• Fachwissen: Die Verwaltung einer Immobilie erfordert ein gewisses Fachwissen in den Bereichen Recht, Finanzen und Technik. Ohne dieses Wissen können Fehler passieren, die kostspielig sein können. Das notwendige Know-How kann jeder erwerben. Gerade am Anfang empfiehlt sich jedoch eine professionelle Begleitung.

Unterstützung bei der Implementierung Selbstverwaltung

Unsere Erfahrung hat gezeigt, dass speziell die Implementierung der Selbstverwaltung die Wohnungseigentümer vor Herausforderungen stellen.

Mit unserer Selbstverwaltungsplattform geben wir Eigentümern alle Werkzeuge in die Hand, um einen einfachen und reibungslosen Start in die Selbstverwaltung zu ermöglichen.

Auf der Selbstverwaltungsplattform – einer Webplattform mit Login über Web-Browser – stellen wir verschiedene Ressourcen zur Verfügung, die Sie Schritt für Schritt durch den Prozess der Einrichtung einer Selbstverwaltung leiten:

• Ein Leitfaden samt Checkliste führt Sie durch die notwendigen Schritte auf Ihrem Weg zur Selbstverwaltung
• Greifen Sie auf umfangreiche Vorlagen und Muster zurück.
• Konten für WEGs werden nur von bestimmten Banken angeboten. Wir unterstützen Sie bei der Kontoeröffnung.
• FAQs mit häufigen Fragen für selbstverwaltende WEGs

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